12月17日，廣州市成功出讓4宗番禺區(qū)涉宅地塊，其中南站商務(wù)區(qū)3宗地塊被萬(wàn)科底價(jià)摘下，土地出讓總價(jià)28.8億元。這也是萬(wàn)科四年來(lái)首次在廣州拿地。
今年以來(lái)，萬(wàn)科在土地市場(chǎng)的動(dòng)作大幅減少，此次為何重現(xiàn)廣州土地市場(chǎng)？這幾宗地塊與萬(wàn)科有何淵源？
3宗地均底價(jià)成交，建面超23萬(wàn)平方米
萬(wàn)科拿下的這3宗地塊距離相近，均位于番禺區(qū)南站商務(wù)區(qū)。
其中，番禺區(qū)南站商務(wù)區(qū)BA0402105地塊以底價(jià)11.5億元成交，番禺區(qū)南站商務(wù)區(qū)BA0402074-1地塊以底價(jià)8.36億元成交，番禺區(qū)南站商務(wù)區(qū)BA0402074-2地塊以底價(jià)8.94億元成交。
據(jù)了解，上述3宗地塊總規(guī)劃建筑面積約23.4萬(wàn)平方米。除住宅開(kāi)發(fā)外，需配建幼兒園及36班九年制學(xué)校等。
其中，番禺區(qū)南站商務(wù)區(qū)BA0402105地塊須配建公交首末站、頤康服務(wù)站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等設(shè)施，合計(jì)建面2235平方米；番禺區(qū)南站商務(wù)區(qū)BA0402074-1地塊須配建一所36班9年制學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、社區(qū)委員會(huì)等設(shè)施，合計(jì)建筑面積19924平方米；番禺區(qū)南站商務(wù)區(qū)BA0402074-2地塊須配建一所9班幼兒園、托育機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理等設(shè)施，合計(jì)建筑面積3561平方米。
中指研究院華南分院分析師楊永俊表示，萬(wàn)科拿下的3宗地塊成交樓面價(jià)在11409元-13614元/平方米。目前周邊在售項(xiàng)目均價(jià)約35000元-40000元/平方米，預(yù)計(jì)萬(wàn)科項(xiàng)目后續(xù)入市后有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
地塊位于南站萬(wàn)科中心項(xiàng)目?jī)?nèi)，收儲(chǔ)背景下重新盤(pán)活
萬(wàn)科在廣州已有四年未拿地了，上一次拿地還是2020年12月份，萬(wàn)科擊敗多家房企，以63.07億元的價(jià)格拿下廣州增城區(qū)新塘鎮(zhèn)東江大道東側(cè)地塊，溢價(jià)率15.36%，成交樓面價(jià)12932元/平方米。
此次，萬(wàn)科為何選擇在廣州南站商務(wù)區(qū)拿地?
據(jù)了解，此次掛牌的南站商務(wù)區(qū)3宗地塊原本就位于南站萬(wàn)科中心項(xiàng)目?jī)?nèi)。該項(xiàng)目由萬(wàn)科廣佛公司在2011年與片區(qū)石壁一村、石壁四村合作開(kāi)發(fā)，由15宗地塊組成，總計(jì)容建筑面積約126萬(wàn)平方米，占廣州南站核心區(qū)約1/4面積；后續(xù)因軌道交通建設(shè)等客觀原因，導(dǎo)致部分留用地塊不具備開(kāi)發(fā)條件。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“近年來(lái)，受軌道交通建設(shè)等客觀原因影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，商辦等非住宅開(kāi)發(fā)難度加大，部分留用地不具備開(kāi)發(fā)條件，閑置下來(lái)。這次出讓的3宗地塊，也就是15宗地的其中幾宗?！?/p>
不過(guò)，在“收儲(chǔ)”存量土地的大背景下，這3宗地塊迎來(lái)了重新盤(pán)活的機(jī)會(huì)，被政府收儲(chǔ)并調(diào)整規(guī)劃，今年又重新掛牌。“作為土地前期整備方的萬(wàn)科，拿下該地塊并無(wú)懸念?！崩钣罴握f(shuō)。
據(jù)知情人士透露，廣州地方政府立足于南站片區(qū)的高定位，與萬(wàn)科廣佛攜手打造的低效存量用地盤(pán)活的創(chuàng)新試點(diǎn)：通過(guò)收儲(chǔ)并優(yōu)化規(guī)劃再出讓的方式增加南站片區(qū)多元化用地空間、提升公服配套，有效補(bǔ)充片區(qū)內(nèi)稀缺的住宅供應(yīng)和教育資源，提升南站商務(wù)區(qū)居住屬性，同時(shí)為當(dāng)?shù)卮迩f回遷安置物業(yè)的交付提供資金支持，實(shí)現(xiàn)多方共贏。
萬(wàn)科廣佛公司相關(guān)人士對(duì)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，公司持續(xù)看好廣州南站板塊潛能，本次獲取地塊也將緩解片區(qū)內(nèi)住宅、教育和商業(yè)配套功能的稀缺，接下來(lái)會(huì)繼續(xù)發(fā)揮自身大型綜合住區(qū)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，以大盤(pán)整體開(kāi)發(fā)思路持續(xù)建設(shè)南站核心區(qū)。
板塊內(nèi)住宅占比低，出讓地塊有望補(bǔ)齊短板
萬(wàn)科是廣州南站板塊內(nèi)最早布局開(kāi)發(fā)的企業(yè)。楊永俊表示，目前周邊商業(yè)配套日漸完善，已有不少企業(yè)入駐，另外，包括南站喜街、南站花城匯等商業(yè)體均已落成。但由于前期規(guī)劃等原因，板塊內(nèi)以商業(yè)、商辦用地為主，居住用地相對(duì)較少，居住氛圍較弱，且教育資源較為缺乏。
李宇嘉也表示，廣州南站及周邊規(guī)劃為商務(wù)區(qū)，住宅占比不到5%，此次成交地塊的看點(diǎn)是收儲(chǔ)并優(yōu)化規(guī)劃再出讓?zhuān)易鳛樽≌玫亻_(kāi)發(fā)。作為廣州重點(diǎn)打造的商務(wù)區(qū)，南站片區(qū)位于大灣區(qū)的核心地帶，交通極其便利，總部企業(yè)密集，主力消費(fèi)人群將是廣州外溢購(gòu)房潛力，以及大灣區(qū)內(nèi)其他商務(wù)人群，疊加戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)新規(guī)，加上參與前期土地整理，項(xiàng)目利潤(rùn)率確定性強(qiáng)。
楊永俊認(rèn)為，本次地塊成功出讓?zhuān)型黾影鍓K內(nèi)居住人口，并通過(guò)配建的幼兒園以及九年一貫制學(xué)校，補(bǔ)齊板塊內(nèi)教育短板，促進(jìn)廣州南站周邊區(qū)域的“站城一體”發(fā)展，進(jìn)一步強(qiáng)化廣州南站核心交通樞紐的功能。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對(duì) 穆祥桐
