超大陽(yáng)臺(tái)、270°飄窗、超100%得房率……時(shí)至年末，開(kāi)發(fā)商掀起“卷”得房率的比拼，購(gòu)房者對(duì)于新樓盤到底有多少使用面積也更加在意。
事實(shí)上，在去年住建部提出建設(shè)“好房子”后，從去年至今，北京、廣州、深圳、成都、貴陽(yáng)、福州等城市相繼出臺(tái)了新建筑標(biāo)準(zhǔn)，有的城市諸如廣州、深圳放寬了層高、陽(yáng)臺(tái)等指標(biāo)，為提高得房率創(chuàng)造了條件，有的城市例如通過(guò)對(duì)架空層等公共空間不計(jì)容的新規(guī)，減少了公攤面積，這些城市也陸續(xù)出現(xiàn)了130%、110%等超高得房率的住宅產(chǎn)品。
那么，超高得房率意味著什么？各地容積率新規(guī)出臺(tái)對(duì)得房率有哪些影響？購(gòu)房者在買房時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注哪些層面？
北京：鼓勵(lì)設(shè)置“開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)”、架空層不計(jì)容
今年下半年，北京新盤也陸續(xù)出現(xiàn)了“開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)”，尤其是在豐臺(tái)、順義、大興等區(qū)域的新盤開(kāi)始出現(xiàn)帶“開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)”的項(xiàng)目，部分項(xiàng)目陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深可以做到1.5米，面積達(dá)到5-20平方米。同時(shí)，順義區(qū)、石景山區(qū)等不少新盤也開(kāi)始拼“贈(zèng)送”，有的樓盤甚至稱，開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、飄窗“打包送了”。
“目前，北京很多區(qū)都確實(shí)出現(xiàn)一批得房率高的新房，得房率較高的項(xiàng)目多集中在順義區(qū)，部分樓盤得房率做到了100%以上。北京開(kāi)發(fā)商的做法主要是通過(guò)設(shè)備平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)、飄窗的贈(zèng)送面積來(lái)實(shí)現(xiàn)的。這也是基于中央提出的優(yōu)化增量的政策精神，北京也調(diào)整和放寬了住宅設(shè)計(jì)的規(guī)定，著力提高新房品質(zhì)?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示。
事實(shí)上，北京市出臺(tái)的住宅設(shè)計(jì)新規(guī)正在改變著新房住宅產(chǎn)品市場(chǎng)。11月22日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)官網(wǎng)發(fā)布《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》（以下稱《導(dǎo)則》）。其中首次提出，鼓勵(lì)在住宅首層設(shè)置架空層，打造室內(nèi)外融合的共享綠色公共空間；鼓勵(lì)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置開(kāi)放的風(fēng)雨連廊；鼓勵(lì)在多層住宅設(shè)置開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。
“陽(yáng)臺(tái)通過(guò)錯(cuò)層設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了全贈(zèng)送?！北本埡^萃項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹：“龍湖觀萃129平方米戶型得房率做到了94%，其中，贈(zèng)送面積可達(dá)20平方米，具體做法上，有7平方米的面積是飄窗全贈(zèng)送，而陽(yáng)臺(tái)通過(guò)錯(cuò)層設(shè)計(jì)從而實(shí)現(xiàn)了陽(yáng)臺(tái)面積全贈(zèng)送?！?/p>
此外，《導(dǎo)則》首次提出鼓勵(lì)在住宅底層設(shè)置視線通透、空間開(kāi)敞的架空層，作為居民公共活動(dòng)、交往空間使用，架空面積可不計(jì)入容積率。
值得一提的是，據(jù)公開(kāi)資料，北京的華潤(rùn)幸福里、京能電建洺悅灣以及頤和金茂府等小區(qū)，此前就曾出現(xiàn)風(fēng)雨連廊被拆除的情況，大興的招商璽多次報(bào)規(guī)風(fēng)雨連廊才獲得審批。
北京龍湖觀萃項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹：“北京龍湖觀萃有近1000平方米的架空層和近1000平方米的景觀風(fēng)雨連廊，原先這些面積是需要計(jì)入公攤面積的，現(xiàn)在按照新出臺(tái)《導(dǎo)則》，架空面積不計(jì)容，從而也是提高了得房率和居住的舒適度。”
“北京近期出臺(tái)的《導(dǎo)則》與南方城市的一些設(shè)計(jì)理念接軌，類似于‘第四代住宅’概念。政策鼓勵(lì)的架空層設(shè)計(jì)和風(fēng)雨連廊等措施，旨在增加得房率和提高新房使用面積，提升了住宅的功能性和舒適性，也是未來(lái)住宅的發(fā)展方向。”上述負(fù)責(zé)人表示。
部分城市出臺(tái)容積率新規(guī)，超高得房率成“新風(fēng)向”
12月17日，廣州成功出讓番禺區(qū)四宗宅地，總出讓面積為20.84萬(wàn)平方米，累計(jì)成交金額33.88億元。其中，成交樓面價(jià)最高的一宗宅地（番禺區(qū)市橋街中銀大廈南側(cè)BC0612015地塊），被綠城集團(tuán)以總價(jià)5.08億元、樓面價(jià)16908元/平方米、溢價(jià)率2%競(jìng)得。
按照出讓公告，該地塊不僅對(duì)住宅外立面提出了明確要求，而且陽(yáng)臺(tái)等半敞開(kāi)空間占計(jì)容面積可提高至25%。也就是說(shuō)，未來(lái)該項(xiàng)目住宅產(chǎn)品最高實(shí)用率可達(dá)到125%。
事實(shí)上，2023年11月9日，廣州施行新版的《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），其中規(guī)定，住宅建筑的半開(kāi)敞空間進(jìn)深不大于2.4米，其中滿足連續(xù)開(kāi)敞率不低于40%的主景觀陽(yáng)臺(tái)不限制進(jìn)深，且半開(kāi)敞空間水平投影面積之和不超過(guò)住宅套內(nèi)（含半開(kāi)敞空間水平投影面積）建筑面積20%的，按其水平投影面積一半計(jì)算容積率建筑面積。
在此辦法發(fā)布后，廣州市面上就不斷有新產(chǎn)品通過(guò)增加不計(jì)容面積，如陽(yáng)臺(tái)、飄窗、設(shè)備間等，使得房子的實(shí)際使用面積得以增加。而廣州新出讓的地塊新規(guī)中，又不斷有新的地塊突破這一規(guī)定，使得“超大陽(yáng)臺(tái)”變?yōu)榭赡?，使得“?zèng)送面積”變得更多，這也大大提高了房屋的得房率。
不僅僅是廣州，深圳、成都、貴陽(yáng)、福州等城市相繼出臺(tái)了新建筑標(biāo)準(zhǔn)，綜合各地的相似點(diǎn)，即對(duì)陽(yáng)臺(tái)、飄窗等空間進(jìn)深等參數(shù)作出調(diào)整；對(duì)設(shè)備房、配電房、風(fēng)雨連廊等公共空間不計(jì)入公攤面積等。
以2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》為例，新的修訂增加了“計(jì)一半面積的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不超過(guò)2.4米，超過(guò)部分的水平投影面積應(yīng)全部計(jì)入規(guī)定建筑面積”內(nèi)容。此前，陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深不能超過(guò)2.4米，修訂后陽(yáng)臺(tái)可以把進(jìn)深做大，對(duì)超過(guò)2.4米部分計(jì)入規(guī)定建面。而在滿足條件下可不計(jì)入建筑面積的凸窗，修訂后進(jìn)深也由0.6米增加至0.8米，“飄窗”面積將可加大一圈。此外，過(guò)去計(jì)入公攤面積的配電房、設(shè)備房、避難層、機(jī)房等公共空間在新規(guī)后列為“不計(jì)容面積”。這意味著，住宅的公攤面積將減少，得房率可有效提高。
開(kāi)發(fā)商怎么做出高得房率？對(duì)此，深圳新規(guī)后首批戶型的代表項(xiàng)目前海未來(lái)城的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹：“以112平方米戶型為例，這個(gè)戶型得房率為96%，做到了贈(zèng)送9個(gè)飄窗，主臥飄窗做成了‘L’形，新規(guī)后部分飄窗的進(jìn)深也做到了0.8米，進(jìn)深加大也意味著贈(zèng)送面積也增多；同時(shí)，該戶型還有南北兩個(gè)大陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深含墻體做到了2.1米，陽(yáng)臺(tái)是屬于半贈(zèng)送面積的，而且北陽(yáng)臺(tái)是單獨(dú)的可以作為靈動(dòng)空間使用，所以整體下來(lái)戶型的優(yōu)勢(shì)就是‘4房雙陽(yáng)臺(tái)’‘5開(kāi)間朝南’的設(shè)計(jì)，在銷售中，總體下來(lái)，客戶對(duì)這個(gè)戶型，尤其是高得房率的設(shè)計(jì)也是表示滿意的?！?/p>
通過(guò)對(duì)市面上的項(xiàng)目分析，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者也發(fā)現(xiàn)，超高得房率的項(xiàng)目做法一般是通過(guò)做大陽(yáng)臺(tái)面積（半贈(zèng)送）、增加飄窗（全贈(zèng)送）的做法來(lái)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)，加上新規(guī)對(duì)諸如設(shè)備房此類原先計(jì)入公攤面積的空間剔除，所以今年市面上的產(chǎn)品呈現(xiàn)出高得房率的趨勢(shì)。
2024年部分城市容積率新規(guī)
圖/億翰智庫(kù)
“從供給端來(lái)說(shuō)，深圳新規(guī)對(duì)商品房供給造成比較大的影響，產(chǎn)品分化進(jìn)一步加強(qiáng)，高品質(zhì)產(chǎn)品更受市場(chǎng)歡迎；從市場(chǎng)端來(lái)說(shuō)，這些超高得房率的項(xiàng)目在銷售上會(huì)更勝一籌，一方面，這些項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)會(huì)更強(qiáng)；另一方面，也相當(dāng)于變相降低了房?jī)r(jià)，有利于項(xiàng)目的去化?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
“得房率”五問(wèn)五答：
1.得房率是什么？和套內(nèi)使用面積、銷售面積有什么區(qū)別？
答：得房率是指可供住戶支配的面積（套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（銷售面積）之比。其計(jì)算公式為：得房率=套內(nèi)建筑面積/套型建筑面積。其中， 套內(nèi)建筑面積 包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)面積； 銷售面積 包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（公攤面積）。
套內(nèi)使用面積是指住宅內(nèi)部實(shí)際可供使用的面積，包括臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過(guò)廳、過(guò)道、儲(chǔ)藏室、壁柜等空間的總和。套內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層時(shí)，按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計(jì)算。煙囪、通風(fēng)道、管道井等不計(jì)入使用面積。封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。
2.新規(guī)修改“不計(jì)容面積”對(duì)得房率有何影響？
答：計(jì)容面積 是指小區(qū)內(nèi)所有計(jì)算容積率的建筑面積之和。建筑面積是在計(jì)容面積基礎(chǔ)上，加上不計(jì)容建筑面積。部分城市設(shè)計(jì)規(guī)則修訂后將把避難層、機(jī)房等公共空間列為“不計(jì)容面積”。這意味著，住宅的公攤面積將減少，得房率可有效提高。
3.公攤面積對(duì)得房率有什么影響？
答：公攤面積 是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e，包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。
部分城市新規(guī)規(guī)定，建筑物屋頂?shù)墓蔡蓍g、電梯機(jī)房、水箱間、人防報(bào)警間、通信基站機(jī)房等輔助用房不計(jì)入容積率建筑面積，上述不計(jì)入容積率建筑面積同時(shí)不納入公攤面積。公攤面積減少，得房率提升。
4.超高得房率怎么實(shí)現(xiàn)？
答：市面上開(kāi)發(fā)商的做法主要是通過(guò)設(shè)備平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)、飄窗的贈(zèng)送面積來(lái)提高得房率的。
5.在涉及得房率問(wèn)題時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)關(guān)注什么？
答：?jiǎn)柷宄梅柯剩?yáng)臺(tái)、露臺(tái)等計(jì)算多少面積，哪些公共空間計(jì)入公攤面積。開(kāi)發(fā)商是否通過(guò)合規(guī)方式提高得房率，警惕開(kāi)發(fā)商通過(guò)違規(guī)操作提升得房率。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對(duì) 盧茜
